Check-list legal y fiscal al comprar en Baleares (2025): notaría, impuestos y plazos

Comprar una propiedad en Baleares implica una serie de trámites legales y fiscales específicos que difieren de otras comunidades autónomas. Esta check-list te guiará paso a paso para que no olvides nada y evites problemas futuros.

Antes de firmar: verificaciones imprescindibles

1. Nota simple del Registro de la Propiedad

• Coste: 9-15 € (online o presencial)
• Qué verifica: Propietario legal, cargas, hipotecas, embargos
• Plazo: Solicita versión actualizada (máximo 30 días antigüedad)
• Alerta: Si aparecen cargas o anotaciones no explicadas por vendedor, investiga

2. Cédula de habitabilidad

• Qué es: Certificado que la vivienda cumple requisitos mínimos habitabilidad
• Obligatoria: Para transmisión de propiedad
• Validez: 15 años desde emisión
• Responsable: Vendedor debe proporcionarla, pero verifica fecha

3. Certificado de eficiencia energética

• Obligatorio: Desde 2013
• Validez: 10 años
• Importancia: Letra A/B aumenta valor, E/F/G penaliza
• Coste renovación: 150-300 €

4. Situación urbanística

• Verifica en Ayuntamiento: Licencias de obra, AFO (Asimilado Fuera de Ordenación)
• Construcciones antiguas: Muchas tienen irregularidades, asegúrate sean legalizables
• Ampliaciones sin licencia: Pueden obligarte a demoler

5. IBI al corriente de pago

• Responsabilidad: Comprador responde de deudas IBI anteriores
• Verificación: Pide recibos últimos 4 años
• Si hay deudas: Descuéntalas del precio o exige pago previo a firma

Impuestos al comprar en Baleares

Obra nueva: IVA + AJD

• IVA: 10% del precio (vivienda) o 21% (otros)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% del precio
• Total: 11,2% sobre precio compra
• Ejemplo: Villa 1.200.000 € = 134.400 € en impuestos

Segunda mano: ITP

• ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): Escala progresiva en Baleares
• Hasta 400.000 €: 8%
• 400.001-600.000 €: 9%
• 600.001-1.000.000 €: 10%
• Más de 1.000.000 €: 11%
• Ejemplo: Villa 1.200.000 € = ~125.000 € ITP

Plusvalía municipal (solo si vendedor no paga)

• Responsable: Vendedor (pero verificar en contrato)
• Coste: Variable según años propiedad y valor catastral suelo

Gastos notariales y registro

Notaría

• Coste: 0,3-0,5% del precio compra
• Ejemplo: Villa 1.200.000 € = 3.600-6.000 €
• Incluye: Escritura pública, copias autorizadas
• Consejo: Puedes elegir notario (no está obligado a ser el del vendedor)

Registro de la Propiedad

• Coste: 0,15-0,25% del precio
• Ejemplo: Villa 1.200.000 € = 1.800-3.000 €
• Plazo inscripción: 1-3 meses desde firma

Gestoría/abogado

• Opcional pero recomendado: Especialmente si eres extranjero
• Coste: 1.500-3.000 € según complejidad
• Servicios: Verificaciones previas, acompañamiento firma, gestión impuestos

Resumen de costes totales de compra

Ejemplo: Villa segunda mano 1.200.000 € en Alcúdia

• Precio compra: 1.200.000 €
• ITP (11%): 125.000 €
• Notaría: 4.800 €
• Registro: 2.400 €
• Gestoría: 2.000 €
• TOTAL COSTES: 134.200 € (11,2% sobre precio)
• INVERSIÓN TOTAL: 1.334.200 €

Plazos típicos del proceso

• Reserva vivienda: Señal 10.000-30.000 € (día 0)
• Contrato de arras: 10% precio (semanas 2-4)
• Verificaciones legales: 2-4 semanas
• Firma escrituras: 4-8 semanas desde arras
• Pago impuestos: 30 días desde firma
• Inscripción registro: 1-3 meses desde firma
• Proceso total: 2-3 meses desde oferta aceptada

Documentos que necesitas (comprador)

Ciudadanos UE

• Pasaporte o DNI vigente
• NIE (obligatorio para comprar, trámite 2-4 semanas)
• Certificado bancario de fondos (si compras al contado)
• Declaración origen fondos (si >50.000 € en efectivo)

Ciudadanos no UE

• Todo lo anterior
• Permiso de residencia (si aplica)
• En algunos casos, certificado de reciprocidad del país origen

Errores comunes que evitar

• ❌ No verificar cargas en Registro antes de firma
• ❌ Pagar antes de tener escrituras firmadas
• ❌ No comprobar licencias de obra de reformas anteriores
• ❌ Olvidar presupuestar los impuestos (11-12% adicional al precio)
• ❌ No contratar abogado independiente (usa el del banco o vendedor)
• ❌ Firmar sin entender todas las cláusulas del contrato

Consejo final: asesoramiento profesional

Aunque puedes comprar sin abogado, invertir 1.500-3.000 € en asesoramiento legal te ahorra riesgos de problemas que pueden costar decenas de miles de euros. Especialmente en compras >500.000 €, es una inversión que merece absolutamente la pena.