Comprar una segunda residencia en Mallorca es una inversión importante, pero los costes anuales de mantenimiento son igual de relevantes que el precio de compra. Esta guía desglosa todos los gastos reales para que presupuestes con exactitud y evites sorpresas desagradables.
Ejemplo: Villa unifamiliar 200 m² en Alcúdia
Valor catastral: 400.000 € | Valor mercado: 1.200.000 €
Impuestos anuales obligatorios
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Qué es: Impuesto municipal sobre la propiedad
- Base cálculo: Valor catastral × coeficiente municipal
- Coeficiente Alcúdia: ~0,45%
- Coste anual estimado: 1.600-2.200 € (villa 200 m²)
- Pago: Anual (sept-oct) o fraccionado
- Bonificaciones: No aplican a segundas residencias
Tasa de basuras
- Coste anual: 120-180 € (según m² vivienda)
- Pago: Junto con el IBI o separado
Gastos de comunidad
Si estás en urbanización privada
- Cuota mensual: 80-200 €/mes según servicios
- Coste anual: 960-2.400 €
- Incluye: Mantenimiento zonas comunes, jardinería, piscina comunitaria, seguridad (si hay)
- Derramas extraordinarias: Presupuesta 500-1.500 € extra cada 3-5 años (obras, mejoras)
Si estás en villa independiente
- Sin cuota comunidad pero asumes todos los costes de mantenimiento individual
- Jardín y piscina privada: 200-400 €/mes en temporada alta
Suministros
Electricidad
- Potencia contratada: 10-15 kW (villa 200 m²)
- Término fijo: 60-90 €/mes (siempre pagas aunque no uses)
- Consumo (uso moderado 4 meses/año): 100-150 €/mes en uso
- Aire acondicionado (verano): +80-120 €/mes
- Total anual estimado: 1.200-1.800 €
Agua
- Cuota fija: 20-30 €/bimestre
- Consumo (con jardín y piscina): 40-80 €/bimestre
- Total anual: 360-660 €
- Piscina (llenado inicial): ~40 m³ = 80-120 € (una vez/año)
Internet y teléfono
- Fibra óptica 600 Mbps: 40-60 €/mes
- Total anual: 480-720 €
- Consejo: No canceles en temporada que no uses, perderás instalación
Mantenimiento regular
Jardín y exteriores
- Jardinero (2 veces/mes): 150-250 €/mes en temporada (abril-octubre)
- Total anual: 1.200-2.000 €
- Poda, tratamientos: 300-500 € adicionales/año
Piscina
- Mantenimiento semanal (temporada): 80-120 €/mes (mayo-octubre)
- Productos químicos: 400-600 €/año
- Apertura/cierre temporada: 200-300 € cada uno
- Total anual: 1.200-1.800 €
Limpieza y mantenimiento general
- Limpieza profunda (inicio/fin temporada): 200-300 € × 2 = 500 €
- Visitas preventivas (si no vives allí): 50-80 €/mes = 600-960 €/año
- Pequeñas reparaciones: 500-1.000 €/año (grifos, cerraduras, pintura)
Seguros
Seguro de hogar completo
- Continente y contenido: 300-600 €/año (villa 1,2 M€)
- Coberturas: Incendio, robo, daños por agua, fenómenos atmosféricos
- Responsabilidad civil: Incluida (300.000-600.000 € capital)
- Asistencia 24h: Fontanero, cerrajero, electricista urgente
Seguro de impago (si alquilas)
- Coste: 150-300 €/año
- Cobertura: Impagos, daños por inquilinos
Resumen: presupuesto anual realista
Villa 200 m² en urbanización (valor 1,2 M€)
- IBI + basuras: 1.800 €
- Comunidad: 1.500 €
- Electricidad: 1.500 €
- Agua: 600 €
- Internet: 600 €
- Jardín: 1.800 €
- Piscina: 1.500 €
- Limpieza/mantenimiento: 1.500 €
- Seguros: 500 €
- Imprevistos (10%): 1.130 €
- TOTAL ANUAL: 12.430 €/año (1.036 €/mes)
Porcentaje sobre valor vivienda
- 12.430 € / 1.200.000 € = 1,04% anual
- Regla general: 1-1,5% del valor de mercado en costes fijos anuales
Gastos extraordinarios (cada 5-10 años)
- Pintura exterior: 5.000-8.000 €
- Renovación tejado/impermeabilización: 8.000-15.000 €
- Cambio climatización: 6.000-12.000 €
- Reforma baño/cocina: 15.000-30.000 € cada uno
Cómo reducir costes
Energía
- Instala placas solares (ROI 7-10 años, ahorro 50-70% factura)
- Aerotermia para climatización (más eficiente que gas/eléctrico)
- LED en toda la iluminación
Agua
- Riego por goteo automático (ahorra 40% vs aspersión)
- Plantas autóctonas de bajo consumo
- Cobertor piscina (reduce evaporación 90%)
Mantenimiento
- Mantenimiento preventivo < reparaciones correctivas
- Acuerdos anuales con proveedores (descuentos 10-15%)
- Equipos de calidad desde el principio (duran más)
Conclusión: presupuesta realísticamente
Mantener una villa en Mallorca cuesta aproximadamente 1-1,5% de su valor anual en gastos fijos, más imprevistos. Para una vivienda de 1,2 M€, presupuesta entre 12.000-18.000 € anuales.
Si alquilas la casa, estos costes se cubren parcial o totalmente con los ingresos. Si es solo para uso personal, son el "precio de la tranquilidad" de tener tu refugio mediterráneo.
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