Rentabilität von Ferienvermietung (VTV/ETV): was vor Investition in Alcudia zu prüfen ist

Ferienvermietung in Alcudia kann eine ausgezeichnete Einkommensquelle sein, erfordert aber Planung, anfängliche Investition und strenge Einhaltung von Vorschriften. Dieser Leitfaden analysiert echte Rentabilität, Lizenzen, Kosten und Schlüsselfaktoren zur Maximierung Ihrer Investitionsrendite.

Rechtlicher Rahmen: VTV/ETV-Lizenzen auf den Balearen

Was ist eine VTV/ETV-Lizenz?

• VTV (Ferientouristische Unterkunft): Lizenz zur Vermietung kompletter Immobilien
• ETV (Touristischer Aufenthalt in Wohnung): Ähnlich, aktueller Begriff auf den Balearen
• Obligatorisch: Ohne sie Geldstrafen von 40.000-400.000 € je nach Schwere
• Übertragbar: Mit Immobilie verkauft

Einschränkungen in Alcudia (2025)

• Moratorium: KEINE neuen Lizenzen in gesättigten Gebieten gewährt
• Erlaubte Zonen: Hauptsächlich Wohnsiedlungen außerhalb Zentrum
• Verbotene Zonen: Alcudia Altstadt, Port d'Alcudia Zentrum
• Lizenz-Marktwert: 50.000-120.000 € (nur mit Immobilie übertragbar)

Potenzielle Rentabilität: echte Zahlen

Beispiel: 4-Schlafzimmer-Villa in Alcudia Wohngebiet

• Anfangsinvestition: 1.200.000 € (Immobilie mit Lizenz)
• Hochsaison (Juli-August): 3.500-4.500 €/Woche (8 Wochen = 32.000 €)
• Mittelsaison (Mai-Juni, Sept): 2.500-3.200 €/Woche (8 Wochen = 22.400 €)
• Nebensaison (April, Okt): 1.800-2.200 €/Woche (4 Wochen = 8.000 €)
• Gesamt-Bruttoeinnahmen jährlich: 62.400 € (20 Wochen belegt)

Jährliche Betriebskosten

• Professionelle Verwaltung (20%): 12.480 €
• Reinigung zwischen Gästen: 150 € × 20 = 3.000 €
• IBI (Grundsteuer): 1.800 €
• Gemeinschaftsgebühren: 1.200 €
• Versorgung (Strom, Wasser, WLAN): 2.400 €
• Wartung und Reparaturen: 3.000 €
• Haus- + Haftpflichtversicherung: 800 €
• Bettwäsche, Ersatz: 1.200 €
• Marketing (Airbnb, Booking): 3.120 € (5% Provision)
• Gesamtkosten: 29.000 €/Jahr

Nettogewinn

• Bruttoeinnahmen: 62.400 €
• Betriebskosten: -29.000 €
• Nettogewinn: 33.400 €/Jahr
• Investitionsrendite: 2,8% Brutto jährlich
• Plus Wertsteigerung: 4-6% historisch jährlich in Alcudia
• Geschätzte Gesamtrendite: 6,8-8,8% jährlich

Faktoren, die Rentabilität beeinflussen

Lage innerhalb Alcudias

• Strandlinie: +30-40% bei Tarifen, 90% Belegung
• Mit privatem Pool: +25% bei Tarifen
• Nahe Dienstleistungen (Port d'Alcudia): Höhere Mittelsaison-Belegung
• Meerblick: +20% im Preis pro Nacht

Merkmale, die Buchungen erhöhen

• Beheizter Pool (+15% Winterbelegung)
• Klimaanlage in allen Schlafzimmern (unerlässlich)
• Hochgeschwindigkeits-Glasfaser-WLAN (grundlegend post-COVID)
• Grill und gut gepflegter Außenbereich
• Privater Parkplatz (sehr geschätzt)

Verwaltung: selbst verwaltet oder professionell?

Professionelle Verwaltung (empfohlen)

• Provision: 18-25% der Einnahmen
• Enthaltene Dienste: Plattform-Auflistung, 24/7 Kundenservice, Check-in/out, Reinigung, Wartung
• Vorteile: Keine Sorgen, Tarifoptimierung, bessere Belegung
• Lokale Unternehmen: Mehrere auf Alcudia spezialisiert

Vermietungsplattformen

Airbnb

• Provision: 3% Gastgeber + 14% Gast
• Vorteile: Größere internationale Sichtbarkeit, starkes Bewertungssystem
• Publikum: Familien, Freundesgruppen, 7-14 Tage Aufenthalte

Booking.com

• Provision: 15-18% je nach Kategorie
• Vorteile: Professionalität, konsolidiertes europäisches Publikum
• Anforderungen: Anspruchsvoller in Qualität und Dienstleistungen

Besteuerung der Ferienvermietung

Zu zahlende Steuern

• IRPF (Einkommensteuer): Einkommen als Immobilienkapitalerträge besteuert
• Abzugsfähig: IBI, Gemeinschaft, Versorgung, Abschreibung (3%), Hypothekenzinsen, Versicherung
• Touristensteuer: 2-4 € pro Nacht und Gast (je nach Saison), Gast zahlt, aber Sie überweisen es
• MwSt: Befreit (touristische Unterkunft ohne Hoteldienste)

Vereinfachtes Steuerbeispiel

• Bruttoeinnahmen: 62.400 €
• Abzugsfähige Ausgaben: 29.000 €
• Steuerbemessungsgrundlage: 33.400 €
• IRPF (19-23% je nach Stufe): ~7.000 €
• Nettogewinn nach Steuern: ~26.400 € (2,2% auf Investition)

Risiken und Überlegungen

Sich ändernde Regulierung

• Balearische Regierung kann Beschränkungen verschärfen (hat es bereits getan)
• Mögliche neue Steuern oder Touristengebühren
• Vermietungs-Tagesbegrenzungen (einige Zonen max 90-120 Tage/Jahr)

Immobilienverschleiß

• Intensive Nutzung beschleunigt Verschlechterung (Farbe, Möbel, Geräte)
• Budget 3-5% des Immobilienwerts in jährlicher Wartung

Belegung nicht garantiert

• Schätzungen basieren auf 20 Wochen belegt (50% des Jahres)
• Schlechte Jahre (Krise, Wetter) können auf 30-40% fallen
• Hohe Konkurrenz in Alcudia (viele VTVs)

Lohnt es sich 2025?

JA, wenn...

• Immobilie BEREITS ETV-Lizenz hat (wesentlich)
• Sie kombinierte Rendite suchen (Miete + Wertsteigerung)
• Sie professionelle Verwaltung haben oder in der Nähe leben
• Sie niedrige Belegungsperioden handhaben können
• Ihr Investitionshorizont 7-10 Jahre Minimum ist

NEIN, wenn...

• Immobilie keine Lizenz hat (Sie können nicht legal vermieten)
• Sie nur hohe kurzfristige Rendite suchen (<5 Jahre)
• Sie Eventualitäten nicht handhaben können (Schäden, Beschwerden)
• Sie Haus mehr als 6 Monate pro Jahr nutzen wollen (inkompatibel)

Alternative: Langzeitmiete

Weniger profitabel aber stabilere Option

• Jahresmiete: 1.800-2.500 €/Monat (4-Schlafzimmer-Villa)
• Jahreseinkommen: 21.600-30.000 €
• Niedrigere Kosten: Keine wöchentliche Reinigung, weniger Verschleiß
• Vorteil: Vorhersehbares Einkommen, weniger Verwaltung, sorgfältige Mieter
• Nachteil: Niedrigere Rentabilität (~1,8-2,5% vs 2,8% VTV)

Fazit: Investition oder Geschäft?

Ferienvermietung in Alcudia ist mehr eine Ergänzung zur Immobilieninvestition als ein hochprofitables Geschäft allein. Die echte Rentabilität (~2,8% netto) ist bescheiden, aber zusammen mit historischer Wertsteigerung (4-6% jährlich) bietet interessante Gesamtrendite.

Der Schlüssel liegt im guten Kauf (mit Lizenz), professioneller Verwaltung und langfristigem Horizont.