Rechtliche und steuerliche Checkliste beim Kauf auf den Balearen (2025): Notar, Steuern und Fristen

Der Kauf von Immobilien auf den Balearen beinhaltet eine Reihe von spezifischen rechtlichen und steuerlichen Verfahren, die sich von anderen autonomen Gemeinschaften unterscheiden. Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt, damit Sie nichts vergessen und zukünftige Probleme vermeiden.

Vor der Unterzeichnung: wesentliche Überprüfungen

1. Grundbuchauszug

• Kosten: 9-15 € (online oder persönlich)
• Was es überprüft: Rechtmäßiger Eigentümer, Belastungen, Hypotheken, Pfändungen
• Frist: Aktualisierte Version anfordern (maximal 30 Tage alt)
• Warnung: Wenn Belastungen oder Anmerkungen erscheinen, die vom Verkäufer nicht erklärt werden, untersuchen

2. Bewohnbarkeitszertifikat

• Was es ist: Zertifikat, dass Immobilie Mindestbewohnbarkeitsanforderungen erfüllt
• Obligatorisch: Für Immobilienübertragung
• Gültigkeit: 15 Jahre ab Ausstellung
• Verantwortlich: Verkäufer muss es bereitstellen, aber Datum überprüfen

3. Energieeffizienzzertifikat

• Obligatorisch: Seit 2013
• Gültigkeit: 10 Jahre
• Wichtigkeit: Buchstabe A/B erhöht Wert, E/F/G bestraft
• Erneuerungskosten: 150-300 €

4. Städtebaulicher Status

• Im Rathaus überprüfen: Baugenehmigungen, AFO (Außerhalb der Planung assimiliert)
• Alte Bauten: Viele haben Unregelmäßigkeiten, sicherstellen, dass sie legalisierbar sind
• Erweiterungen ohne Genehmigung: Können zum Abriss zwingen

5. IBI auf dem Laufenden

• Verantwortung: Käufer verantwortlich für frühere IBI-Schulden
• Überprüfung: Belege letzten 4 Jahre anfordern
• Bei Schulden: Vom Preis abziehen oder Zahlung vor Unterzeichnung verlangen

Steuern beim Kauf auf den Balearen

Neubau: MwSt + AJD

• MwSt: 10% des Preises (Wohnung) oder 21% (andere)
• AJD (Dokumentierte Rechtsakte): 1,2% des Preises
• Gesamt: 11,2% auf Kaufpreis
• Beispiel: 1.200.000 € Villa = 134.400 € an Steuern

Gebraucht: ITP

• ITP (Grunderwerbsteuer): Progressive Skala auf den Balearen
• Bis 400.000 €: 8%
• 400.001-600.000 €: 9%
• 600.001-1.000.000 €: 10%
• Über 1.000.000 €: 11%
• Beispiel: 1.200.000 € Villa = ~125.000 € ITP

Notar- und Registerausgaben

Notar

• Kosten: 0,3-0,5% des Kaufpreises
• Beispiel: 1.200.000 € Villa = 3.600-6.000 €
• Beinhaltet: Öffentliche Urkunde, autorisierte Kopien
• Tipp: Sie können Notar wählen (nicht verpflichtet, Verkäufers zu sein)

Grundbuch

• Kosten: 0,15-0,25% des Preises
• Beispiel: 1.200.000 € Villa = 1.800-3.000 €
• Eintragungsfrist: 1-3 Monate ab Unterzeichnung

Agentur/Anwalt

• Optional aber empfohlen: Besonders wenn Ausländer
• Kosten: 1.500-3.000 € je nach Komplexität
• Dienste: Vorige Überprüfungen, Unterzeichnungsbegleitung, Steuerverwaltung

Zusammenfassung der gesamten Kaufkosten

Beispiel: 1.200.000 € Gebrauchtvilla in Alcudia

• Kaufpreis: 1.200.000 €
• ITP (11%): 125.000 €
• Notar: 4.800 €
• Register: 2.400 €
• Agentur: 2.000 €
• GESAMTKOSTEN: 134.200 € (11,2% auf Preis)
• GESAMTINVESTITION: 1.334.200 €

Typische Prozesszeiten

• Immobilienreservierung: Anzahlung 10.000-30.000 € (Tag 0)
• Anzahlungsvertrag: 10% Preis (Wochen 2-4)
• Rechtliche Überprüfungen: 2-4 Wochen
• Urkundenunterzeichnung: 4-8 Wochen ab Anzahlung
• Steuerzahlung: 30 Tage ab Unterzeichnung
• Registereintragung: 1-3 Monate ab Unterzeichnung
• Gesamtprozess: 2-3 Monate ab angenommenem Angebot

Benötigte Dokumente (Käufer)

EU-Bürger

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• NIE (obligatorisch zum Kauf, 2-4 Wochen Prozess)
• Bankzertifikat über Mittel (bei Barkauf)
• Mittelherkunftserklärung (wenn >50.000 € bar)

Nicht-EU-Bürger

• Alles oben
• Aufenthaltsgenehmigung (falls zutreffend)
• In einigen Fällen Reziprozitätszertifikat des Herkunftslandes

Häufige zu vermeidende Fehler

• ❌ Registerbelastungen vor Unterzeichnung nicht überprüfen
• ❌ Zahlen vor Unterzeichnung der Urkunden
• ❌ Baugenehmigungen für frühere Renovierungen nicht prüfen
• ❌ Vergessen, Steuern zu budgetieren (11-12% zusätzlich zum Preis)
• ❌ Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen (nutzt Bank- oder Verkäuferanwalt)
• ❌ Unterzeichnen ohne alle Vertragsklauseln zu verstehen

Abschließender Rat: professionelle Beratung

Obwohl Sie ohne Anwalt kaufen können, spart Ihnen eine Investition von 1.500-3.000 € in rechtliche Beratung Risiken von Problemen, die Zehntausende von Euros kosten können. Besonders bei Käufen >500.000 € ist es eine Investition, die sich absolut lohnt.