Eine Villa auf Mallorca erben oder verschenken: die balearische Erbschaftsteuer für Nicht-Residenten

Es ist die Frage, die fast kein Käufer am Tag der Unterzeichnung stellt und fast jeder ein paar Jahre später: Was passiert mit dem Haus, wenn ich nicht mehr bin? Die Antwort auf den Balearen fällt für die meisten Familien besser aus als erwartet. Aber sie hat Kleingedrucktes, und das liest man vorher, nicht nachher. Alles Folgende ist zum Zeitpunkt der Abfassung Orientierung; Steuerrecht ändert sich, und Ihren Fall sollte ein Berater prüfen.

Wer Erbschaftsteuer auf ein Haus auf Mallorca zahlt

• Wenn der Erbe in Spanien ansässig ist: Er versteuert hier alles, was er erbt, egal wo es liegt.
• Wenn der Erbe nicht in Spanien ansässig ist: Er versteuert in Spanien nur das dort belegene Vermögen. Eine Villa in Alcúdia wird also immer hier besteuert, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz des Erben.
• Und zusätzlich kann sie im Wohnsitzland des Erben besteuert werden. Abkommen und nationale Regeln vermeiden in der Regel die Doppelbesteuerung – aber nicht immer automatisch.

Der balearische Nachlass für die engste Familie

Seit Juli 2023 gewähren die Balearen einen nahezu vollständigen Nachlass auf die Steuerschuld für die Verwandtschaftsgruppen I und II: Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. In der Praxis fällt beim Erben einer Villa auf Mallorca von einem Elternteil oder Ehepartner keine Erbschaftsteuer an, unabhängig vom Wert. Den genauen Umfang des aktuell geltenden Nachlasses sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

• Geschwister, Nichten, Neffen, Tanten und Onkel (Gruppe III): ein teilweiser Nachlass, höher bei Blutsverwandtschaft als bei Verschwägerung.
• Alle übrigen Erben (Gruppe IV): kein Nachlass. Ein nicht als Lebenspartner eingetragener Partner fällt hierunter – einer der teuersten Fehler, die wir sehen.
• Die Bedingung, die vergessen wird: Der erklärte Wert der Immobilie darf nicht unter dem Referenzwert des Katasters liegen. Wer darunter erklärt, verliert den gesamten Nachlass.

Auch Nicht-Residenten profitieren

Jahrelang wurde ein in Deutschland oder Großbritannien lebender Erbe nach den deutlich ungünstigeren staatlichen Regeln besteuert, während sein in Palma lebender Nachbar die balearischen genoss. Der Europäische Gerichtshof beendete diese Diskriminierung 2014, und das spanische Oberste Gericht dehnte sie 2018 auf Ansässige außerhalb der EU aus. Heute kann ein nicht ansässiger Erbe den balearischen Nachlass anwenden, wenn die Immobilie auf den Balearen liegt. Die Erklärung wird bei der staatlichen Steuerbehörde eingereicht, aber nach balearischen Regeln.

Zu Lebzeiten schenken: derselbe Nachlass, mit Einschränkungen

• Nachlass: Schenkungen an Kinder, Eltern und Ehepartner genießen auf den Balearen ebenfalls diesen nahezu vollständigen Nachlass, sofern sie notariell beurkundet werden.
• Die versteckten Kosten: Wer ein Haus verschenkt, das im Wert gestiegen ist, erzielt in seiner Einkommensteuer einen Veräußerungsgewinn in Höhe der Differenz zwischen Kaufpreis und heutigem Wert. Bei einer vor fünfzehn Jahren gekauften Villa kann diese Steuer jede Erbschaftsteuer übersteigen. Beim Erben dagegen wird dieser Gewinn nicht besteuert: Der sogenannte „Gewinn des Verstorbenen“ ist steuerfrei.
• Praktische Folgerung: Zu Lebzeiten schenken ist selten günstiger als vererben. Man tut es aus anderen Gründen – Vermögen ordnen, einem Kind jetzt helfen –, nicht um Steuern zu sparen.

Die Steuer, die keine Erbschaftsteuer ist: die Gemeindesteuer auf Wertzuwachs

Wer eine städtische Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt an die Gemeinde die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (die plusvalía municipal). Sie ist von der Erbschaftsteuer unabhängig und wird von dem gezahlt, der das Haus erhält.

• Sie fällt nur an, wenn das Grundstück seit dem letzten Erwerb tatsächlich an Wert gewonnen hat; ohne Zuwachs keine Steuer.
• Viele Gemeinden gewähren Nachlässe bei der Vererbung des Hauptwohnsitzes an enge Familie. Prüfen Sie die Satzung von Alcúdia für Ihren Fall.
• Die Frist bei Erbschaften beträgt sechs Monate, verlängerbar.

Fristen, die nicht verzeihen

• Sechs Monate ab dem Todesfall für die Erbschaftsteuererklärung. Sechs weitere können beantragt werden – aber innerhalb der ersten fünf.
• Verspätete Abgabe bringt Zuschläge, und bei internationalen Nachlässen – apostillierte Sterbeurkunden, beglaubigte Übersetzungen, Testamentsregisterauszüge aus zwei Ländern – vergehen sechs Monate wie im Flug.
• Solange die Steuer nicht beglichen und die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann das Haus weder verkauft noch beliehen werden.

Das Testament: die Entscheidung, die in Ihrer Hand liegt

Die EU-Erbrechtsverordnung bestimmt, dass der gesamte Nachlass dem Recht des Landes unterliegt, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte – es sei denn, er hat im Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt. Für einen Deutschen, der das halbe Jahr in Alcúdia lebt, kann das bedeuten, dass sein Nachlass nach balearischem Recht mit dessen Pflichtteil verteilt wird, nicht nach deutschem. Zwei Ratschläge, die wir immer geben:

• Wählen Sie im Testament ausdrücklich das Recht, das gelten soll. Es ist eine Klausel und erspart Jahre der Unsicherheit.
• Errichten Sie ein spanisches Testament, beschränkt auf das spanische Vermögen und abgestimmt mit dem in Ihrem Heimatland. Ein Notar in Alcúdia beurkundet es an einem Vormittag und erspart Ihren Erben Monate grenzüberschreitender Formalitäten.

Und zu Lebzeiten: die Vermögensteuer

Die Balearen erheben die Vermögensteuer mit einem großzügigen Freibetrag pro Person; die aktuell geltende Höhe sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Ein Nicht-Resident wird nur auf sein Vermögen in Spanien besteuert, und eine Villa im gemeinsamen Eigentum zweier Ehepartner verteilt ihren Wert auf zwei Freibeträge. Ein weiterer Grund, die Eigentümerstruktur vor der Unterzeichnung zu durchdenken; mehr dazu in der rechtlichen und steuerlichen Checkliste beim Kauf.

Fazit

Eine Villa auf Mallorca von einem Elternteil oder Ehepartner zu erben ist heute auf den Balearen praktisch erbschaftsteuerfrei. Teuer werden kann alles andere: ein nicht eingetragener Partner, ein Wert unter dem Referenzwert, eine versäumte Frist oder ein Testament, das nicht sagt, welches Recht gilt. All das lässt sich zu Lebzeiten regeln, mit Berater und Notar – in viel weniger Zeit, als es später kostet, es rückgängig zu machen.