Heredar o donar una villa en Mallorca: el impuesto de sucesiones en Baleares para no residentes

Es la pregunta que casi ningún comprador hace el día de la firma y casi todos hacen unos años después: ¿qué pasará con la casa cuando yo falte? La respuesta en Baleares es, para la mayoría de familias, mejor de lo que esperan. Pero tiene letra pequeña, y la letra pequeña se lee antes, no después. Todo lo que sigue es orientativo a fecha de redacción; la normativa fiscal cambia y tu caso lo debe mirar un asesor.

Quién paga el impuesto de sucesiones por una casa en Mallorca

• Si el heredero reside en España: tributa aquí por todo lo que hereda, esté donde esté.
• Si el heredero no reside en España: tributa en España solo por los bienes situados en España. Una villa en Alcúdia, por tanto, siempre tributa aquí, sea cual sea la nacionalidad o residencia de quien la hereda.
• Y además puede tributar en el país de residencia del heredero. Los convenios y las normas internas de cada país evitan, en general, la doble imposición, pero no siempre de forma automática.

La bonificación balear para la familia directa

Desde julio de 2023, Baleares aplica una bonificación prácticamente total de la cuota del impuesto de sucesiones para los grupos I y II de parentesco: hijos, nietos, padres, abuelos, cónyuge y pareja estable inscrita. En la práctica, heredar de un padre o de un cónyuge una villa en Mallorca no paga sucesiones, cualquiera que sea su valor. El alcance exacto de la bonificación vigente conviene confirmarlo con un asesor fiscal.

• Hermanos, sobrinos y tíos (grupo III): una bonificación parcial, mayor si el parentesco es por consanguinidad que si es por afinidad.
• Resto de herederos (grupo IV): sin bonificación. Una pareja no inscrita como pareja estable entra aquí, y es uno de los errores más caros que vemos.
• La condición que se olvida: el valor declarado del inmueble no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro. Declarar por debajo hace perder la bonificación entera.

Los no residentes también pueden acogerse

Durante años, un heredero residente en Alemania o Reino Unido tributaba por la norma estatal, mucho menos favorable, mientras su vecino residente en Palma disfrutaba de la balear. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acabó con esa discriminación en 2014, y el Tribunal Supremo la extendió en 2018 a residentes fuera de la UE. Hoy, un heredero no residente puede aplicar la bonificación balear cuando el inmueble está en Baleares. La liquidación se presenta ante la Agencia Tributaria estatal, pero con las reglas baleares.

Donar en vida: la misma bonificación, con matices

• Bonificación: las donaciones a hijos, padres y cónyuge también gozan en Baleares de esa bonificación prácticamente total, siempre que se formalicen en escritura pública.
• El coste escondido: quien dona una casa que ha subido de valor tiene una ganancia patrimonial en su IRPF por la diferencia entre lo que pagó y lo que vale hoy. En una villa comprada hace quince años, ese impuesto puede ser mayor que cualquier sucesión. En la herencia, en cambio, esa ganancia no tributa: la llamada «plusvalía del muerto» está exenta.
• Conclusión práctica: donar en vida rara vez sale más barato que heredar. Se hace por otros motivos —organizar el patrimonio, ayudar a un hijo ahora—, no por ahorrar.

El impuesto que no es de sucesiones: la plusvalía municipal

Al heredar o recibir donado un inmueble urbano, el Ayuntamiento cobra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (la plusvalía municipal). Es independiente del de sucesiones y lo paga quien recibe la casa.

• Solo se paga si el terreno ha subido de valor de verdad desde la adquisición anterior; si no hay incremento, no hay impuesto.
• Muchos ayuntamientos bonifican la transmisión por herencia de la vivienda habitual a familiares directos. Consulta la ordenanza de Alcúdia para tu caso.
• El plazo para liquidarla en herencias es de seis meses, prorrogables.

Plazos que no perdonan

• Seis meses desde el fallecimiento para presentar el impuesto de sucesiones. Se pueden pedir seis más, pero hay que solicitarlos dentro de los cinco primeros.
• Presentar tarde implica recargos, y en herencias internacionales —certificados de defunción apostillados, traducciones juradas, certificado de últimas voluntades de dos países— seis meses pasan volando.
• Hasta que no se liquida y se inscribe en el Registro de la Propiedad, la casa no se puede vender ni hipotecar.

El testamento: la decisión que sí está en tu mano

El Reglamento europeo de sucesiones establece que la herencia entera se rige por la ley del país donde el fallecido tenía su residencia habitual, salvo que en testamento haya elegido la ley de su nacionalidad. Para un alemán que vive medio año en Alcúdia, eso puede significar que su herencia se reparta según el derecho balear —con su legítima— y no según el alemán. Dos consejos que damos siempre:

• Elige expresamente en testamento la ley que quieres que se aplique. Es una cláusula, y evita años de incertidumbre.
• Haz un testamento en España limitado a los bienes españoles, coordinado con el de tu país. Un notario de Alcúdia lo otorga en una mañana y ahorra a tus herederos meses de trámites transfronterizos.

Y mientras vives: patrimonio

Baleares aplica el Impuesto sobre el Patrimonio con un mínimo exento elevado por persona, cuya cuantía vigente conviene confirmar con tu asesor fiscal. Un no residente tributa solo por sus bienes en España, y una villa a nombre de dos cónyuges reparte su valor entre dos mínimos exentos. Es otra de las razones para pensar la titularidad antes de firmar; lo tratamos en la check-list legal y fiscal de la compra.

Conclusión

Heredar una villa en Mallorca de un padre o un cónyuge es hoy, en Baleares, prácticamente gratis en sucesiones. Lo que puede salir caro es lo demás: una pareja sin inscribir, un valor declarado por debajo del de referencia, un plazo vencido o un testamento que no dice qué ley se aplica. Todo eso se arregla en vida, con un asesor y un notario, en mucho menos tiempo del que cuesta deshacerlo después.