Gemeinschaftskosten in einer privaten Wohnanlage auf Mallorca: was sie enthalten, wovon die Umlage abhängt und was Sie vor dem Kauf fragen sollten

Wer eine Villa in einer privaten Wohnanlage kauft, kauft zwei Dinge: das Haus und einen Anteil an allem anderen – dem Gemeinschaftsgarten, dem Pool, den Wegen, dem Tor, der Bewachung –. Dieser zweite Teil wird jeden Monat bezahlt, und danach wird bei der Unterzeichnung am wenigsten gefragt. Dieser Leitfaden erklärt, was Gemeinschaftskosten sind, wovon ihre Höhe abhängt und wie man die Abrechnungen liest, bevor man sich bindet.

Was die Gemeinschaft eigentlich ist

Wenn mehrere Häuser Elemente teilen – Grünflächen, Pool, Zufahrten, Beleuchtung –, verlangt das Gesetz eine Eigentümergemeinschaft, die sie verwaltet. Jeder Eigentümer ist mit einem in der Urkunde festgelegten Miteigentumsanteil beteiligt, der seine Stimme in den Versammlungen und seinen Anteil an jeder Ausgabe bestimmt. In einer Anlage ähnlich großer Villen sind die Anteile meist ähnlich; bei sehr unterschiedlichen Häusern nicht.

Was die Umlage üblicherweise abdeckt

• Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen: Schnitt, Bewässerung, Nachpflanzung. Im mediterranen Klima mit wassersparendem Garten ein moderater Posten; mit ausgedehntem Rasen nicht.
• Gemeinschaftspool: Wartung, Chemikalien, Prüfung der Filteranlage und, wo die Vorschriften es nach Kapazität verlangen, ein Bademeister in der Saison.
• Beleuchtung und Reinigung der Wege: Strom für die Laternen und Kehren der internen Straßen.
• Zugänge: Wartung von Automatiktoren, Videosprechanlage und Kameras.
• Gemeinschaftsversicherung: deckt die gemeinsamen Elemente und die Haftpflicht gegenüber Dritten. Sie ersetzt nicht Ihre Hausversicherung.
• Hausverwalter: führt die Bücher, beruft Versammlungen ein und steuert die Dienstleister. Ein zugelassener Profi, dessen Honorar in der Umlage enthalten ist.
• Bewachung: der Posten mit der größten Spannweite. Eine Anlage mit Zugangskontrolle und Kameras kostet wenig; eine mit Wachpersonal rund um die Uhr kann die Umlage verdoppeln.

Was sie nicht abdeckt

• Die Grundsteuer IBI Ihres Hauses, die kommunal und individuell ist.
• Die Versorgung Ihres Hauses: Strom, Wasser, Gas, Internet.
• Ihre Hausratversicherung.
• Die Müllgebühr, ebenfalls kommunal.
• Die Pflege Ihres eigenen Pools und Gartens, sofern privat.

Das Gesamtbild der Unterhaltskosten eines Zweitwohnsitzes, einschließlich dieser Posten, finden Sie in Echte Kosten der Unterhaltung eines Zweitwohnsitzes auf Mallorca.

Wovon die Umlage abhängt

• Die enthaltenen Leistungen: Eine Villenanlage mit Gärten, Pool, automatisierten Zugängen und Verwalter kostet nicht dasselbe wie eine Anlage mit Concierge, Fitnessraum, Spa oder Clubservices.
• Die Art der Bewachung: Zugangskontrolle und Kameras oder Wachpersonal vor Ort rund um die Uhr. Diese Entscheidung wiegt bei der Umlage am schwersten.
• Die Zahl der Häuser: Die gemeinsamen Kosten werden auf alle verteilt; bei wenigen Häusern trägt jedes einen größeren Anteil.
• Was die Umlage erhöht: viel Rasen, beheizter Pool und festes Personal.
• Was sie senkt: ein mediterraner Garten mit wenig Bewässerung, LED-Beleuchtung, eine vernünftige Zahl von Nachbarn und gut verhandelte Wartungsverträge.

Deshalb sagt ein Vergleich von Umlagen wenig, solange man nicht weiß, was jede enthält. Lassen Sie sich vor dem Kauf das genehmigte Budget der Gemeinschaft, die Protokolle der letzten Versammlungen und die tatsächlich gezahlten Umlagen zeigen: Das ist der einzige Maßstab, der zählt.

Rücklage und Sonderumlagen

• Rücklage: Das Gesetz verpflichtet Gemeinschaften zu einer gesetzlichen Mindestrücklage, berechnet auf das ordentliche Budget, für Unvorhergesehenes und Arbeiten. Eine Gemeinschaft ohne sie oder unter dem Minimum ist nicht gut geführt.
• Sonderumlagen (derramas): Übersteigt eine große Maßnahme – neue Filteranlage, Asphalt erneuern, Mauer reparieren – die Rücklage, beschließt die Versammlung einen außerordentlichen Beitrag, der nach Anteilen verteilt wird. Ein Käufer übernimmt beschlossene, noch offene Umlagen – also danach fragen.
• Schulden des Verkäufers: Der Käufer haftet für unbezahlte Umlagen des laufenden Jahres und der drei Vorjahre. Deshalb muss der Verkäufer bei der Beurkundung eine vom Verwalter ausgestellte Bescheinigung über Schuldenfreiheit vorlegen. Ohne sie: nicht unterschreiben.

Die fünf Fragen vor dem Kauf

• 1. Die Abrechnungen der letzten zwei Geschäftsjahre und das Budget des laufenden. Übersteigen die tatsächlichen Ausgaben Jahr für Jahr das Budget, wird die Umlage steigen.
• 2. Die Protokolle der letzten drei Versammlungen. Dort zeigen sich die echten Probleme: Feuchtigkeit in der Mauer, der Nachbar, der nicht zahlt, die Maßnahme, die immer wieder verschoben wird.
• 3. Die Satzung und die Hausordnung. Sie regeln alles von der Farbe der Markisen bis zur Frage, ob Ferienvermietung erlaubt ist. Seit 2019 können Gemeinschaften sie mit Dreifünftelmehrheit beschränken, und viele auf Mallorca haben das getan. Wer vermieten will, stellt diese Frage zuerst.
• 4. Beschlossene Umlagen und geplante Arbeiten.
• 5. Wer der Verwalter ist und seit wann. Ein Verwalter, der seit Jahren dabei ist und ans Telefon geht, ist mehr wert als eine niedrige Umlage.

Der Fall Neubau

In einer frisch übergebenen Anlage entsteht die Gemeinschaft mit dem ersten Eigentümer. In den ersten Monaten übernimmt meist der Bauträger die Verwaltung, bis die Versammlung konstituiert und die Konten übergeben sind. Drei Dinge sollte man wissen: Das Anfangsbudget ist eine Schätzung und wird im ersten echten Geschäftsjahr angepasst; die Rücklage beginnt bei null und muss aufgebaut werden; und die vom Bauträger verfasste Satzung kann später von der Versammlung geändert werden. Die ersten Verwalter gut zu wählen prägt die nächsten zehn Jahre.

Fazit

Die Gemeinschaftsumlage ist weder Steuer noch Maut: Sie ist das, was es kostet, damit die Anlage in zehn Jahren noch der Ort ist, der Ihnen gefallen hat. Gut verwaltet, erhält sie den Wert Ihres Hauses besser als jede Renovierung. Schlecht verwaltet, merkt man es in den Versammlungen und im Wiederverkaufspreis. Deshalb liest man die Abrechnungen vor dem Kauf und nicht danach. Wer noch zwischen Wohnanlage und Einzelgrundstück schwankt: Wir vergleichen beides in Freistehende Villa oder private Wohnanlage.